Vũ Kim Hạnh
Thành viên mới
Dư âm của những căn phố góc đường lớn đô thị có giá cho thuê bạc tỷ vẫn còn rộn ràng. Cho đến tận lúc này, việc có một căn nhà mặt tiền bề rộng 5 mét ở một đường phố đông đúc là bảo đảm tự do tài chính của hầu hết gia đình, vì nếu không mở cửa hàng buôn bán thì cũng có thể cho thuê với thu nhập hàng chục triệu mỗi tháng. Và nếu mặt tiền 10 mét, và ở trung tâm TP HCM hay Hà Nội, thì giá thuê là hàng chục ngàn đô la Mỹ.
Tuy nhiên, thời hoàng kim ấy chừng như đang dần đi qua.
Trả mặt bằng khá ồ ạt ở những con phố lớn
Trong thời gian từ sau dịch Covid-19, nhiều nhà mặt tiền ở trung tâm TP HCM và Hà Nội phải treo bảng cho thuê một thời gian rất dài. Lý giải chuyện ế ẩm đó, người ta cho là do vắng khách du lịch, và do thị trường nhà đất đóng băng nên mọi ngành kinh tế đều khó khăn, và các gia đình phải thắt chặt chi tiêu… nhưng không có lý do nào có cơ sở vững chắc.
Đường Đồng Khởi Q1 ít khi bị xấu xí thế này
Trong khi đó, nguyên nhân lại rõ như ban ngày: thời hoàng kim của nhà mặt tiền gắn liền với một xã hội di chuyển bằng xe máy, và thời ấy sắp đi qua, khi xã hội chuyển qua xe hơi, còn xe máy trở thành phương tiện của shippers. Nói cách khác, có hai làn sóng đang dần nhấn chìm vai trò của nhà mặt tiền, đấy là xe hơi và thương mại điện tử.
Một thay đổi lớn kể từ dịch Covid là người người nhìn thấy tiện ích của xe hơi, khiến doanh số của các hãng xe tăng vọt: năm 2022 tổng số xe bán ra gần nửa triệu chiếc, tăng gần gấp đôi so với năm trước đó, và các năm kế tiếp đều xấp xỉ con số 400,000. Việc nhà nhà chuyển từ xe máy sang xe hơi khiến cho thói quen tiện đường ghé mua hàng ở các shop mặt tiền đang suy giảm. Sự suy giảm ấy thấy rõ nhất là ở các con đường cấm đậu xe hơi; và ngay cả những đường cho phép đậu xe có thu phí, thì người đi xe hơi cũng ngại trả phí để mua sắm những món hàng giá trị thấp.
Một thay đổi lớn thứ hai, cũng kể từ sau dịch Covid là thói quen mua hàng qua mạng hình thành và ngày càng được củng cố. Năm 2022, doanh số thương mại điện tử đạt 16.5 tỷ USD, tăng trưởng 20% so với năm trước, và từ đó tới nay luôn duy trì tốc độ tăng trưởng 2 con số. Sự tăng trưởng của thương mại điện tử khiến cho vai trò của kênh bán hàng mặt tiền suy giảm: các chủ shop nay mở cửa hàng trên các sàn sẽ lựa chọn mặt bằng kinh doanh giá rẻ, đầu tư chi phí cho quảng bá trên mạng và khuyến mại phí giao hàng.
Tuy nhiên, cần nói rõ là thời hoàng kim của nhà mặt tiền sắp kết thúc, nhưng không có nghĩa là nhà mặt phố hay shophouse không còn giá trị nữa.
Sẽ luôn có những ngành hàng không thể kinh doanh nếu thiếu mặt tiền, đấy là cà phê, dịch vụ như hớt tóc, massage, cửa hàng tiện lợi, ngân hàng… nhưng sẽ có một cuộc sắp xếp lại: đấy là các mặt bằng kinh doanh tốt chỉ còn 1 trong 4 phương án: hoặc là các trung tâm thương mại lớn, hoặc gắn liền với một khu dân cư, hoặc ở lân cận các ga xe điện, hoặc nằm trên tuyến phố đi bộ.
Vỉa hè vẫn đông và xe máy vẫn chật vỉa hè
Nhà mặt tiền ở những đường phố ở các khu dân cư thu nhập thấp hơn có lẽ vẫn giữ được giá cho thuê trong dăm năm nữa, nhưng sau đó thì không có gì bảo đảm, bởi nếu xe hơi không đủ để làm giảm giá mặt bằng, thì thương mại điện tử sẽ đánh sập sàn.
Vì thế, vào lúc này, nếu các dự án bất động sản vẫn chào bán cho bạn mô hình nhà phố kết hợp ở và kinh doanh, thì bạn cần suy nghĩ kỹ, vì có thể họ đang bán cho bạn một sản phẩm được phát triển cho thời đang qua. Còn nếu bạn đang có một căn nhà mặt tiền tốt, và kỳ vọng vào thu nhập cho thuê để có tự do tài chính lúc nghỉ hưu, thì hãy tính lại.
Chúng ta đang sống trong một thời kỳ thay đổi.
Vũ Kim Hạnh
