Đan Thảo
Thanh viên kỳ cựu
Nghị định 08/2023/NĐ-CP (Nghị định 08) ngày 5/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế vừa có hiệu lực thi hành. Chia sẻ với VnEconomy, TS.Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng Nghị định đã mở ra cánh cửa giúp doanh nghiệp không rơi vào ngõ cụt.
Thưa ông, không ít ý kiến cho rằng Nghị định số 08/2023/NĐ-CP (được ban hành giữa bối cảnh doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn thực hiện các nghĩa vụ, trong khi lại rất khó về nguồn vốn) là "phao cứu sinh" cho nhiều doanh nghiệp, trong đó phần lớn là các doanh nghiệp bất động sản, ông nhận định thế nào về điều này?
Nghị định 08 được ban hành trong giai đoạn cả thị trường đang có nhiều lo lắng, căng thẳng, bởi việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng sắp đến thời điểm phải thực hiện các nghĩa vụ. Theo tính toán của một số đơn vị năm 2023, doanh nghiệp bất động sản sẽ phải thực thi hơn 100.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn cần thanh toán. Thậm chí, sang năm 2024 cũng xấp xỉ như vậy.
Tuy nhiên, thực tế có thể nhiều doanh nghiệp bất động sản không thực hiện được nghĩa vụ của mình. Lý do vì trong giai đoạn vừa qua, các doanh nghiệp đã gặp khó khăn do khủng hoảng kinh tế thế giới, cùng những nút thắt của chính sách vĩ mô như: thắt chặt tín dụng… và một số cơ chế khác khiến dự án chậm triển khai, hoặc chậm phê duyệt. Từ đó, tạo ra điểm nghẽn khiến doanh nghiệp bất động sản không bán được hàng, không có doanh thu, không có dòng tiền.
Nếu không có dòng tiền vào thì lấy đâu ra dòng tiền ra? Đây là lúc doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, nhưng rõ ràng không hoàn toàn do lỗi của họ, mà một phần đến từ yếu tố bên ngoài. Tuy nhiên, chính doanh nghiệp lại phải đối mặt với việc đến hạn mà không trả được nợ, thì phải nhảy nhóm nợ, rồi có thể bị khởi kiện, nghĩa là có nguy cơ không thể tiếp tục kinh doanh được nữa. Và khi doanh nghiệp sụp đổ có khả năng sẽ kéo cả nhà đầu tư, lẫn hệ thống ngân hàng cùng sụp đổ. Từ đây, niềm tin của thị trường, sự phát triển kinh tế của quốc gia cũng ảnh hưởng theo.
Do đó, Nghị định 08 ban hành có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư, cùng hệ thống ngân hàng giảm được khó khăn đang phải đối mặt.
Vậy, những lợi ích cụ thể mà các doanh nghiệp bất động sản sẽ có được từ Nghị định 08 là gì, thưa ông?
Nghị định 08 cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu được đàm phán với trái chủ để gia hạn thêm thời hạn lên tối đa 2 năm. Ngoài ra, với trường hợp doanh nghiệp phát hành trái phiếu, là doanh nghiệp bất động sản có thể mang hàng hóa của mình là bất động sản để thay thế cho nghĩa vụ về tiền. Bình thường sẽ không được như thế nhưng khi Nghị định 08 mở ra, việc chuyển giao bất động sản sang cho nhà đầu tư là hợp pháp, nhà đầu tư có thể nhận thay thế cho phương thức trả tiền.
Bên cạnh đó, Nghị định 08 còn giúp doanh nghiệp không phải thực thiện ngay Nghị định 65 về tính chuyên nghiệp. Nghị định 08 cho phép thêm thời gian từ giờ đến cuối năm để doanh nghiệp hoàn thiện và tự nâng cấp lên chuyên nghiệp lên. Vì vậy, có thể nói Nghị định 08 đã mở ra một cách cửa giúp doanh nghiệp không rơi vào ngõ cụt.
Điều này tác động thế nào đến thị trường bất động sản?
Rõ ràng, Nghị định 08 khơi dậy được niềm tin khi doanh nghiệp đang hoang mang, lo lắng. Đặt giả thiết, nếu không giải quyết được vấn đề này thì nguy cơ sụp đổ cả hệ thống rất cao. Sụp đổ một doanh nghiệp, đặc biệt với doanh nghiệp lớn tất yếu kéo theo hệ lụy mạnh cho thị trường. Cụ thể, nhà đầu tư sẽ đối mặt việc mất của cải còn hệ thống ngân hàng đối mặt với khủng hoảng, vì hầu hết dòng tiền đều từ đi vay.
Do đó khẳng định, Nghị định ban hành khiến doanh nghiệp tự tin, giảm bớt sự lo lắng và căng thẳng. Nghị định tạo động lực cho doanh nghiệp bất động sản bình tĩnh trở lại, mặt khác cũng giúp các nhà đầu tư yên tâm chờ đợi doanh nghiệp để họ tiếp tục phát triển sản phẩm bất động sản. Đây là cơ hội cho hoạt động thị trường phát triển, bởi bất động sản liên quan đến rất nhiều ngành nghề khác.
Mặc dù đón nhận những tín hiệu vui song theo ông, doanh nghiệp bất động sản cần lưu ý những vấn đề gì?
Doanh nghiệp đang thoát được "điểm nghẽn" trong việc đối mặt với khủng hoảng. Vì vậy khi đã thoát ra phải kịp thời cấu trúc, xây dựng lại chiến lược hợp lý, sao cho sản phẩm của mình phát triển phù hợp. Chỉ có phù hợp mới tiếp cận được chính sách hỗ trợ của ngân hàng, của nhà nước, đồng thời tăng khả năng hấp thụ của thị trường. Qua đó, doanh nghiệp mới đạt hiệu quả kinh tế và mặc dù có thể chỉ một phần nhưng cũng tạo điều kiện để doanh nghiệp tái hoạt động.
Tái hoạt động tất yếu là kéo thêm sự trở lại nhiều ngành nghề kinh tế liên quan. Như vậy, nền kinh tế sẽ bắt đầu có guồng quay của hoạt động sản xuất, từ đây xúc tác lẫn nhau, thúc đẩy nhau tạo nên sự ổn định dần cho thị trường.
Thưa ông, không ít ý kiến cho rằng Nghị định số 08/2023/NĐ-CP (được ban hành giữa bối cảnh doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn thực hiện các nghĩa vụ, trong khi lại rất khó về nguồn vốn) là "phao cứu sinh" cho nhiều doanh nghiệp, trong đó phần lớn là các doanh nghiệp bất động sản, ông nhận định thế nào về điều này?
Nghị định 08 được ban hành trong giai đoạn cả thị trường đang có nhiều lo lắng, căng thẳng, bởi việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng sắp đến thời điểm phải thực hiện các nghĩa vụ. Theo tính toán của một số đơn vị năm 2023, doanh nghiệp bất động sản sẽ phải thực thi hơn 100.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn cần thanh toán. Thậm chí, sang năm 2024 cũng xấp xỉ như vậy.
Tuy nhiên, thực tế có thể nhiều doanh nghiệp bất động sản không thực hiện được nghĩa vụ của mình. Lý do vì trong giai đoạn vừa qua, các doanh nghiệp đã gặp khó khăn do khủng hoảng kinh tế thế giới, cùng những nút thắt của chính sách vĩ mô như: thắt chặt tín dụng… và một số cơ chế khác khiến dự án chậm triển khai, hoặc chậm phê duyệt. Từ đó, tạo ra điểm nghẽn khiến doanh nghiệp bất động sản không bán được hàng, không có doanh thu, không có dòng tiền.
Nếu không có dòng tiền vào thì lấy đâu ra dòng tiền ra? Đây là lúc doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, nhưng rõ ràng không hoàn toàn do lỗi của họ, mà một phần đến từ yếu tố bên ngoài. Tuy nhiên, chính doanh nghiệp lại phải đối mặt với việc đến hạn mà không trả được nợ, thì phải nhảy nhóm nợ, rồi có thể bị khởi kiện, nghĩa là có nguy cơ không thể tiếp tục kinh doanh được nữa. Và khi doanh nghiệp sụp đổ có khả năng sẽ kéo cả nhà đầu tư, lẫn hệ thống ngân hàng cùng sụp đổ. Từ đây, niềm tin của thị trường, sự phát triển kinh tế của quốc gia cũng ảnh hưởng theo.
Do đó, Nghị định 08 ban hành có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư, cùng hệ thống ngân hàng giảm được khó khăn đang phải đối mặt.
Vậy, những lợi ích cụ thể mà các doanh nghiệp bất động sản sẽ có được từ Nghị định 08 là gì, thưa ông?
Nghị định 08 cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu được đàm phán với trái chủ để gia hạn thêm thời hạn lên tối đa 2 năm. Ngoài ra, với trường hợp doanh nghiệp phát hành trái phiếu, là doanh nghiệp bất động sản có thể mang hàng hóa của mình là bất động sản để thay thế cho nghĩa vụ về tiền. Bình thường sẽ không được như thế nhưng khi Nghị định 08 mở ra, việc chuyển giao bất động sản sang cho nhà đầu tư là hợp pháp, nhà đầu tư có thể nhận thay thế cho phương thức trả tiền.
Bên cạnh đó, Nghị định 08 còn giúp doanh nghiệp không phải thực thiện ngay Nghị định 65 về tính chuyên nghiệp. Nghị định 08 cho phép thêm thời gian từ giờ đến cuối năm để doanh nghiệp hoàn thiện và tự nâng cấp lên chuyên nghiệp lên. Vì vậy, có thể nói Nghị định 08 đã mở ra một cách cửa giúp doanh nghiệp không rơi vào ngõ cụt.
Điều này tác động thế nào đến thị trường bất động sản?
Rõ ràng, Nghị định 08 khơi dậy được niềm tin khi doanh nghiệp đang hoang mang, lo lắng. Đặt giả thiết, nếu không giải quyết được vấn đề này thì nguy cơ sụp đổ cả hệ thống rất cao. Sụp đổ một doanh nghiệp, đặc biệt với doanh nghiệp lớn tất yếu kéo theo hệ lụy mạnh cho thị trường. Cụ thể, nhà đầu tư sẽ đối mặt việc mất của cải còn hệ thống ngân hàng đối mặt với khủng hoảng, vì hầu hết dòng tiền đều từ đi vay.
Do đó khẳng định, Nghị định ban hành khiến doanh nghiệp tự tin, giảm bớt sự lo lắng và căng thẳng. Nghị định tạo động lực cho doanh nghiệp bất động sản bình tĩnh trở lại, mặt khác cũng giúp các nhà đầu tư yên tâm chờ đợi doanh nghiệp để họ tiếp tục phát triển sản phẩm bất động sản. Đây là cơ hội cho hoạt động thị trường phát triển, bởi bất động sản liên quan đến rất nhiều ngành nghề khác.
Mặc dù đón nhận những tín hiệu vui song theo ông, doanh nghiệp bất động sản cần lưu ý những vấn đề gì?
Doanh nghiệp đang thoát được "điểm nghẽn" trong việc đối mặt với khủng hoảng. Vì vậy khi đã thoát ra phải kịp thời cấu trúc, xây dựng lại chiến lược hợp lý, sao cho sản phẩm của mình phát triển phù hợp. Chỉ có phù hợp mới tiếp cận được chính sách hỗ trợ của ngân hàng, của nhà nước, đồng thời tăng khả năng hấp thụ của thị trường. Qua đó, doanh nghiệp mới đạt hiệu quả kinh tế và mặc dù có thể chỉ một phần nhưng cũng tạo điều kiện để doanh nghiệp tái hoạt động.
Tái hoạt động tất yếu là kéo thêm sự trở lại nhiều ngành nghề kinh tế liên quan. Như vậy, nền kinh tế sẽ bắt đầu có guồng quay của hoạt động sản xuất, từ đây xúc tác lẫn nhau, thúc đẩy nhau tạo nên sự ổn định dần cho thị trường.
